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纽约市公共住房研究系列三 1940-1950年代

供稿人:华子怡  供稿时间:2018-5-31   关键字:纽约市  公共住房  可负担住房  历史变迁  
1940-1950年代——战后住房供求再度紧张,大兴拆建;公共住房亦面临社会问题

二战后,纽约公共住房的供应量与居住条件越发将其他城市(如芝加哥、圣路易、巴尔地摩等)甩在了身后。经典的反面案例如圣路易的大型公共住房项目Pruitt-Igoe仅十多年时间便几乎无法居住,最后以拆毁告终;而纽约市住房局下的住房单元不仅满租,还配备了良好的日常管理维护。

尽管如此,由于战后的经济和社会恢复,四五十年代期间,人们纷纷涌入纽约,住房供求再一次紧张。1945年,纽约市200多万套住房,仅有约2 000套处于空置状态。眼看租金即将飞涨,联邦发起的“租金控制”1943年被引入纽约,并一直延续到了五十年代初期。

四十年代,纽约大多数新住房工程都是由市和州政府下的公共住房项目出资。与那些联邦和州资助的项目不同,这些被称作“非现金补贴”的住房大多都建于市属的低成本土地,并由纽约市住房局发行的债券做融资保障。这些住房的租金虽然稍高,但租金中已涵盖了运营和融资成本。在这一模式下,许多建成项目(如Pomonok Houses ,Ravenswood Houses)都超出了联邦所要求的标准,并由大面积公共空间围绕,直到今天都是非常具有吸引力的社区。

随着1949年《住房法案》的调整,五十年代联邦资金回归,借此契机,市政府和州政府合力,大兴拆建,至1955年,8.8万套新住房建成,为33.5万人提供了住所;至1959年,纽约市住房局下建成和计划将建的项目共计近14.9万套。

1. Mitchell-Lama法,为中等收入阶层提供公共住房

合各方之力,纽约在五十年代开发了全美最大的、低于市价的、针对中等收入人群的住房补贴项目,无论是规模、影响力还是资金的持续投入,在美国都无一能超越。1955年《有限利润住房公司法》(Limited-Profit Housing Companies Law)通过,在纽约的强力说服下,州政府同意政府的补贴资金可以扩大服务人群,用于中等收入层的住房项目。

该法又名Mitchell-Lama,其一揽子补贴政策在美国历史上都颇具盛名。在该法案下,符合资格的项目可以获得价值相当于成本90%-95%的低息按揭贷款,还能获得地方政府给予的、价值相当于项目40%-100%的长期税收减免,补贴的资金则是来源于已获得选民认同的债券发行。与此同时,开发商的利润也限制在6%。

除了对利润设限,Mitchell-Lama还对租金和转售价格做了限制,因此,起初许多开发商都对这个项目持迟疑态度。直到1957年,法律中新增了一项条款,允许开发商、合作社在35年后买断该房产,1959年该年限更是缩减至15年,由此这个项目才广泛铺开。该项目于七十年代早期终结,期间共建造了14万套住房单元。

事实证明,Mitchell-Lama非常有效,1961年和1968年联邦住宅管理局(FHA)两次模仿该项目,而联邦实行的这一项目又惠及了纽约,七八十年代共补贴纽约市4万套住房。

2. 五十年代公共住房开始面临社会问题

从外观上来说,五十年代新建的住房延续了战前的设计传统,简洁、耐久、红砖楼、大面积绿化。拥挤不堪和卫生堪忧的贫民窟终于被清除,取而代之的是新建的公共住房。然而,这些住房雷同的外观也抹杀了原本在同一个社区生活、交流所培养出的身份认同。无独有偶,开放的公共空间构成了治安问题,高楼建筑的垂直动线也使得邻里之间难以展开交流。

另外,在贫民窟住民的迁置问题上,纽约市住房局也作为甚少,颇遭诟病。比如,截至1957年,遭遇拆迁的住户中只有18% 获得了新住房。不仅在迁置过程中几乎得不到任何帮助,被迫拆迁的租户所享有的选择面也越来越狭窄,尤其是那些没被住房局认可、没有迁进公共住房的人群,对他们来说,贫民窟的清除行动所导致的结果是居所的净损失。于是,租户和房东不得不将临时住房分割成一个个小房间,结果则变成了,一幢廉租大楼被清、新的“贫民窟”又起。而这些问题——大量非裔和波多黎各人遭遇拆迁、甚至屡被迁置、且只有很少一部分人能入住到新建的公共住房,一直延续到了60年代。

而尽管纽约市住房局竭诚想要营造种族融合的居住环境,在挑选租户时也尽可能保持种族平衡,许多白人租户还是逐渐转向了市场住房。因此,五十年代后期,公共住房内逐渐形成了以收入、进而以种族为界线的种族隔离。到1965年,种族隔离已形成了非常清晰的格局,8.8万多套公共住房全都集中在下东区、上西区、中哈莱姆区、南布朗克斯区等七个区域。

但不可否认的是,纵然问题诸多,纽约市住房局确确实实为成千上万中低收入纽约家庭提供了比市场上更高质量、更低租金的住房。

 

参考文献

Bloom, Nicholas Dagen, and Matthew Gordon Lasner, eds. Affordable Housing in New York: The People, Places, and Policies That Transformed a City. Princeton ; Oxford: Princeton University Press, 2015. Print.


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