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纽约市公共住房研究系列六 1980年代至今

供稿人:华子怡  供稿时间:2018-5-31   关键字:纽约市  公共住房  可负担住房  历史变迁  
1980年代至今 ——“十年计划”功不可没,但住房问题仍需长远探索

1986年,时任纽约市长Koch发布了一份《十年住房计划》(Ten Year Housing Plan),势要注入51亿美元维系纽约的公共住房系统。该计划还鼓励政府、开发商、民众合作,以期政府能够逐渐依靠市场和开发商来提供保障性住房。这个计划完成时(1986-1996),共计建造和修复了约10万套住房,混合收入居住也有所改善。此外,八十年代,市和州政府还开始提供低息贷款和税收减免,以鼓励特定区域的市价房产中,每五套就有一套低于市价的单元。

然而2000年左右,联邦政府的住房资助再度减少,公共住房的租金优惠期满,纽约作为国际大都市对世界都有着长足的吸引力,供不应求的问题愈发严峻。2003年,布隆伯格市长又发布了《新住房市场计划》(New Housing Marketplace Plan),鼓励公私合作,用最少的政府资金建设更多的可负担住房。相较1986年的《十年住房计划》,布隆伯格目标人群的收入标准提升,中低收入人群都是计划扶持的对象。该计划最终(2004-2013)保存了10.5万套住房、新建了5.5万套住房,共计投资约236亿美元。

这些计划虽然功不可没,但可惜,仍没有有效地为中低收入家庭、工薪阶层解决住房可负担的问题。租金负担、公共住房长长的等候名单、流离失所,又或是住房过度拥挤、居住在未经授权的地下室、人为分隔的小房间等等,几十年后这些又再度成为这个城市面临的问题。而曾经用来解决这些困境的补贴项目也已退出历史舞台,很难再在任何一级政府中寻获强有力的支持。

此外,在《从市场和社会混合解读伦敦、纽约的可负担住房计划》一文中,作者Nathan Marom和Naomi Carmon也认为,作为《十年住房计划》和《新住房市场计划》中可负担住房政策的一部分,混合收入居住区实际上也并未很好地解决社会阶层的隔离问题,疏解贫困集中的效果并不明显。而且,更新后的混合社区价格升高,加速绅士化,另一方面许多低收入者无法申请到筛选条件严格的可负担住房,也进一步加剧了社会隔离。

纽约作为一个国际大都市,人口将只增不减,城市本身的吸引力也无可比拟,租金控制和租金稳定政策已是违反市场规律的行政干预手段,而且一旦到期或某些条件满足,业主还是会首选将房产置于竞争市场。布什、奥巴马执政期间联邦的住房补贴也一再缩减,且往后也不会再有增加之势。因此,即使现任市长白思豪明确住房问题为执政焦点之一,并在2014年新发布的十年住房计划中称将斥资410亿美元新建8万套公共住房、并对12万套住房实施价格控制,然而,这份计划所希望撬动的大多都是联邦资助、对外举债、慈善人士等不尽可靠的资金来源,因此,纽约市仍缺乏一个可靠、可持续的方式来维系这个庞大且历史悠久的公共住房系统。

未来,纽约公共住房系统的两大难题将是:1)如何说服高层领导人继续认同“公共住房需要政府强有力的参与”这一理念并给予政治和财政支持;2)如何从各方筹集十亿、百亿级美元的资金来建造、翻新、管理公共住房。《纽约可负担住房》一书的作者在最后再一次强调其观点:城市住房问题终究还是需要财政支持——长期由政府出资补贴的、低于市场利率的低息贷款,运营和维护公共住房(尤其是低收入住房)所必须的现金,以及房产税减免——只有这三者的组合才能从实处解决公共住房这一影响深远的城市社会问题。

 

参考文献

Bloom, Nicholas Dagen, and Matthew Gordon Lasner, eds. Affordable Housing in New York: The People, Places, and Policies That Transformed a City. Princeton ; Oxford: Princeton University Press, 2015. Print.


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