第一情报 ---经社风向

上海房地产市场的三种观点

供稿人:istis  供稿时间:2005-3-30   关键字:上海  房地产市场  泡沫  
中间论者:上海房地产过热但并非泡沫
据中经网2005-03-11/12报道,瑞银亚太区首席经济学家 Anderson认为,上海楼市过热特征非常明显,但远非泡沫。
 
Anderson认为,上海的房地产市场看起来确实是有些过热了,房地产和土地的价格增长已经显露出有可能走出快速上升然后快速下降的“回行针”轨迹。一次常规的降低增长速度是不可避免的,事实上,价格增长的减速已经开始了,上海房地产增值的“最佳时期”几乎可以肯定是已经过去了。但是,在“增长速度降低”和“泡沫破裂崩溃”之间是有很大不同的。通常情况下,当一个市场已经成为了一个泡沫的时候,你只能得到泡沫破裂的结果,相关数据表明:上海的房地产市场并不是一个将要破裂的泡沫。事实上,在未来的一两年内,上海的房地产价格将会有所下降,但是房屋价格可能会比较容易地稳定下来,或者倒不如说有可能会保持适度地持续上升。结论是,上海的房地产市场很可能进入一个不适合购买高端公寓住宅的时期,但是,我们还没有看到有什么原因要求我们卖掉所有的东西,并争先恐后地爬上山以躲避可能到来的海啸。
 
Anderson认为,很多国家的金融中心成长都经历过一个“挤出”的过程,在那里,城市的发展导致了房地产市场极度地向高端房地产市场倾斜,大量的高收入群体进入这些未来的金融中心,低收入群体被推向了城市的边缘地带。站在社会公平的角度来说,这是很不公平的事情,但是,这种趋势的发展已经在其他的市场中得到了证明,并且的确持续了很长时间。我们并不能说这一定就会在上海发生,但是,对于上海的城市发展来说,这一点是应该被考虑到的。
泡沫论者:上海房地产可能步曼谷后尘
泡沫论者占据观点的主流,据中国证券报2005-03-09报道,大摩分析师谢国忠是这种观点的推崇者。谢认为,2004年上海楼市在宏观调控中逆势而上。上海市统计局最新公布的数据显示:2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5%。与股市同为泡沫经济的两大载体。在上海房地产市场上,本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏。当新的需求对于保持市场的升势生死攸关的时候,现有的拥有者所做的事情就是推翻目前的平衡。在上海,很大比例的房屋是没有人居住的。当市场低迷时期到来的时候,房屋业主的资金状况将决定他们竞相退出还是继续持有。换句话说,上海房地产泡沫破裂的时间取决于外来者的态度在什么时候改变。这是资金成本不断升高和上海房地产神话逐渐褪色的过程。
 
另据中国证券报2005-03-21引述瑞士银行的分析,中国房地产除上海外没有泡沫。瑞士银行认为,中国作为一个整体的房地产市场并没有出现过热的苗头,更谈不上泡沫。然而,这种全国性的分析并不适用于上海。仅就上海而言,它的房地产市场存在泡沫。根据测算,全球住宅楼房的平均成本是2400元人民币/平方米。假设居民平均住房面积为70平方米/套,那么,每套住房的平均成本为16.8万元人民币。而中国城市居民的年平均家庭收入为3.5万元人民币。也就是说,城市住房的成本是每个家庭收入的4.5倍。这已经达到了中国所制定的住房承受能力标准的上限。虽然中国家庭平均收入有可能被低估,但随着中国城市居民在购房时不再享受国家资助政策,其承受能力已经有了实质性的下降。
上海楼市无泡沫
上海楼市无泡沫的观点来自官方,也来自民间。据太阳报2005-03-10报道,中国人民银行行长周小川对沪楼市泡沫论的观点提出质疑。
 
周小川指出,沪市楼价上升得比较快,值得关注,但对泡沫一词有所保留。对于人行是否会针对炽热的上海楼市,而对当地银行实行特别指导措施,周小川认为按地区来区分政策并不可行。
 
周小川认为,上海居民的收入比较高,个人房贷运行亦属正常,只是当地供求关系不太平衡,因此令楼价增长较快,同时出现个别的投机现象。但他强调,很难就此认定上海楼市已经出现泡沫,甚至反问合理的价格在哪儿?反映他认为楼价应由市场决定。抑制楼价上涨过快是中央政府今年的一项重点工作,对于楼价涨幅凌厉的上海,周小川直指不能够特别针对沪市制订房贷指导政策。
 
另据星岛日报2005-03-18引述香港瑞安建业主席罗康瑞的话称,上海楼市无泡沫。罗认为,中央实施宏观调控,不能达到抑制经济过热的效果,尤其对于楼市泡沫,只能适得其反。上海楼价不单不跌,而且在新天地附近的楼价上升了六至七成。宏调限制土地供应同银行贷款,小型地产商无资金发展新项目,供应量自然减少,但在求过于供的情况下,楼价自然会被推高。虽然上海楼价攀升,但罗康瑞认为没有泡沫迹象。

万方数字化期刊中相关文章
上海光源真空紫外角分辨光电子能谱束线设计
作者:马德伟|乔山|张新夷|封东来|
刊名:光学精密工程
年:2007
卷:15
期:12
摘要:在上海光源上设计了一条光子能量覆盖5~140 eV的高通量、高分辨的真空紫外角分辨光电子能谱束线.本光束线采用准周期椭圆偏振波荡器光源,其周期长度为0.32 m,周期数为14.单色仪采用Dragon型,分为覆盖5~32 eV的低能分支和25~140 eV的高能分支.计算表明,当入射/出射狭缝开启宽度为5/5 μm时.在整个能量扫描范围内,单色仪分辨率可以高达15 000~100 000,光学元件的面型误差对分辨率的影响最大.通量计算显示,样品处s偏振光子通量高达~1012 phs/s.Shadow追迹模拟结果表明,设计的光束线具有很好的聚焦特性.
半导体产业需要材料本土化——访安集微电子(上海)有限公司总裁俞昌博士
作者:甘孝松|
刊名:中国集成电路
年:2007
卷:16
期:8
摘要:
紧抓机遇的上海游艇业
作者:
刊名:机电设备
年:2007
卷:24
期:04
摘要:
关于上海加快游艇经济发展的战略思考
作者:武邦涛|
刊名:上海管理科学
年:2007
卷:29
期:02
摘要:本文基于对世界游艇产业与竞争态势进行分析,指出我国游艇产业处于起飞阶段,上海游艇制造业的发展具有区位优势、产业基础和市场空间.提出以科技创新带动游艇产业群的形成是上海市打造国家级游艇制造基地的必然选择;品牌建设是推动上海游艇经济可持续发展的必由之路.论文还就上海游艇产业科技创新及自主品牌建设的实施策略提出了建议.
中国游艇旅游的发展研究--以上海市为例
作者:王晓|冯学钢|
刊名:桂林旅游高等专科学校学报
年:2005
卷:16
期:06
摘要:游艇旅游作为一种新兴的、时尚的现代旅游形式,符合旅游者户外运动、休闲娱乐、挑战自然的旅游理念.分析了国内外游艇旅游的发展现状,并以上海市为例,探讨了上海发展游艇旅游的条件和存在的问题,提出了今后上海发展游艇旅游的对策和建议.

注册成为正式用户,登陆后,获得更多阅读功能与服务!
转载本文需经本平台书面授权,并注明出处:上海情报服务平台www.istis.sh.cn
了解更多信息,请联系我们

§ 请为这篇文章打分(5分为最好)