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美国人如何衡量购房负担?

供稿人:张小芸  供稿时间:2008-3-21   关键字:Housing  affordability  Housing  affordability  Index  NAR  住房负担  
最近几年,中国住房价格上涨迅猛,与此同时,部分地区老百姓“买不起房”的呼声日高。当住房成为一个重要的民生问题的时候,如何用客观的手段来衡量老百姓“买不买得起房”,如何来衡量住房施于民生之压力,也就有了研究的必要。在此,借鉴美国用来衡量购房负担的一套指标体系——“住房负担能力指数”,与大家分享。
 
在美国,老百姓能不能买得起当地的房子,也是重要的民生指标,尤其是在许多西海岸的大都市,因为那里的房价远远高于全国水平。美国人把“买得起房”的能力称为housing affordability,即“住房负担能力”。住房负担能力高,就意味着老百姓“买得起房子”;如果住房负担能力过低,就意味着老百姓“买不起房子”,英文通常会说“be priced out of the housing market”,就是“因为买不起房而无法涉足住房市场”。
 
为了衡量“住房负担能力”,美国人设计了“住房负担能力指数”(Housing affordability Index,HAI)。“住房负担能力指数”与三个因素密切相关:房价、住房抵押贷款利率水平、居民收入。房价越高,抵押贷款利率水平越高,居民收入越低,住房负担能力就越低;相反地,房价便宜,利率低,收入高,那么住房负担能力就越高。
 
现在国内媒体提及较多的一个概念是“房价收入比”。与“房价收入比”相比,“住房负担能力指数”考虑了利率水平,更加能够模拟真实的购房负担。举个例子,新加坡的“中央公积金”能够为居民提供低达2.5%的住房贷款优惠利率,美国的住房贷款利率根据贷款人的信用而有所区别,这些因素对贷款购房者的影响是不同的。另一方面,由于涉及贷款利率、首付、还款方式等问题,“住房负担能力指数”的计算就比“房价收入比”略为复杂,不仅仅是一个简单的除法。
 
目前美国最流行的“住房负担能力指数”有两个,被《华尔街日报》、《商业周刊》等美国主流媒体广泛引用。一个是全国不动产商协会(National Association of Realtors,NAR)推出的,每月发布;另一个是加州不动产商协会(California Association of Realtors,CAR)推出的,重点关注西海岸地区的住房负担能力。
 
此外,马里兰州不动产商协会(MAR)每月发布“马里兰首次购房者负担能力指数”(The MAR Maryland First Time Homebuyers Affordability Index,MDHAI) ,该指数的高低可以看出马里兰的年轻人购买首套住房的难易程度。布鲁金斯研究院和麻省理工学院房地产研究中心也开展了“住房负担能力指数”方面的研究工作。布鲁金斯研究院设计了综合住房和交通的负担能力指数(The Housing and Transportation Affordability Index),而麻省理工学院的住房负担能力指数则把居住环境、工作机会、学校质量等因素也考虑进去了。
NAR“住房负担能力指数”如何计算
全国不动产商协会(NAR)推出的指数计算公式如下:
      住房负担能力指数=( 家庭收入中位数/ 能买中位数价格住房的收入 ) * 100
 
在这里,收入和房价都采用中位数,而不是平均数。由于美国橄榄型的社会结构,所以收入的中位数能够代表美国家庭收入的典型水平,相应的术语称为典型家庭和典型收入(typical household,typical income)。相应的,价格为住房市场中位数的房子被认为是典型住房(typical home)。下面举2003年12月美国全国的住房负担能力指数的计算为例。
 
当时美国家庭收入中位数为54,115美元,住房价格中位数为$174,800美元(该价格由NAR发布),要买得起这样一座房子的收入门槛是39,456美元,所以:住房负担能力指数=( $54,115 / $39,456 ) * 100=137.2
 
这个指数等于或高于100,说明一个典型家庭能够购买中等价位的典型住房,指数越高,购房越轻松;如果这个指数小于100(在70年代末和80年代中期曾经发生),说明典型家庭买不起中等价位住房。
 
计算“能买中位数价格住房的收入”涉及条件:20%的首付,在现有贷款利率水平(effective mortgage rate)下,住房抵押贷款月供不超过家庭月收入的25%。现有利率水平由Federal Finance Housing Board发布,2003年12月时,30年的固定抵押贷款利率为5.82% ,照此计算,月供为822美元,对应年收入39,456美元。
 
下图是美国70年代至今的NAR“住房负担能力指数”的变化情况。
 
图1:美国NAR“住房负担能力指数”历年变化情况
 
数据来源:NAR官方网站。
加州CAR“住房负担能力指数”:另一种算法
加州不动产商协会(CAR)推出的指数计算公式与NAR的有所不同,它同样根据住房价格中位数计算能买中位数价格住房的收入(Qualifying income),但是最终给出的百分比含义是:加州多少居民收入在这个收入以上,可以买得起当地中位数价格的住房。
 
2003年12月,CAR发布的住房负担能力指数表明,在加州,只有23%的家庭能够达到购买当地中等价格住房的收入门槛,这意味着其他77%的家庭要么购买更便宜也更低档的住房,要么冒更大的还贷风险。
 
加州CAR的指数使用的数据:住房价格中位数达到$404,520,按照20%首付,30年期5.82%利率水平和25%的月供/收入比例,对应的收入门槛为$94,730。
参考链接
1. 全国不动产商协会(NAR):http://www.realtor.org/
2. 加州不动产商协会(CAR): http://www.car.org/

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