第一情报 ---经社风向

美国“房奴”情况介绍——附首次购房者的房价收入比、负担能力指数及相关数据

供稿人:张小芸  供稿时间:2009-11-30   关键字:房价收入比  首次购房者  First  Time  Homebuyers  Affordability  Index  
在谈论“房奴”这一经济问题的时候,我们通常涉及的是年轻的、资产积蓄不多的、收入不高的初次购房家庭。这一类人群的购房困境具有典型特征,与贫困人群的购房困境、老年人的安居困境截然不同。首次购房者的购房行为,既是为了满足自身居住需要,也是生平第一笔重大的不动产投资,意在帮助首次购房者的公共政策需要同时考虑到这两方面。要解决“房奴”的苦恼,公共政策制定之前的首要任务,就是调查清楚首次购房者的基本情况,如收入(中值)、意向购买房产的价格(中值),而不是拿全体人群平均收入和平均房价来讨论问题。在此向读者介绍全美不动产商协会(National Association of Realtors,NAR)和马里兰州不动产商协会(MAR)提供的首次购房者的基本数据,供参考。
全美总体情况介绍
全美不动产商协会(National Association of Realtors,NAR)每月发布“首次购房者负担能力指数”(First Time Homebuyers Affordability Index),衡量全美首次购房家庭(年龄在25-44岁)的买房负担(详见表一)。读者可以按照表格给出的数据自行测算美国首次购房者面临的房价收入比。
 
表一 近年全美“首次购房者”指数及相关数据
年份
全美起步住房价格中值
起步住房月供模拟
全美首次购房者家庭收入中值
房贷占收入比例 (笔者自行计算)
NAR首次购房者指数
2006
188,600
1110
37,965
35.1%
71.3
2007
185,200
1083
39,881
32.6%
76.7
2008
167,100
941
40,320
28.0%
89.3
2008 III
170,300
985
40,193
29.4%
85.0
2008 IV
153,200
852
39,943
25.6%
97.7
2009 I
142,200
719
39,770
21.7%
115.2
2009 II
148,100
738
39,519
22.4%
111.6
2009 III
151,200
777
39,270
23.7%
105.3
数据来源:National Association of Realtors(http://www.realtor.org/
 
需要指出的是:
 
1、不动产商协会采用的衡量体系设定首付款为房价的20%,并认为房贷占购房家庭收入比例不超过25%才是合适的,此时“首次购房者房价可负担指数”被设定为100。可负担指数低于100,则房贷占收入比例超过25%。指数越小,占比越高,年轻人的购房负担越大。
 
2、首次购房者收入低于全体人群。读者可以对比表二——全美不动产商协会的全体购房者指数及相关数据,与表一做对比。全体购房者指数比首次购房者指数要高出许多,主要原因就在于收入,差距非常明显。同时,首次购房者所购买的住房价格通常也低于市场上所有交易住房的价格,这类受到首次购房者青睐的较低价格的住房即是“起步住房”。
 
表二 近年全美全体购房者指数及相关数据
年份
全美独户住宅价格中值
住房月供模拟
全美家庭收入中值
NAR购房者指数
2006
221,900
1131
58,407
107.6
2007
217,900
1104
61,355
115.8
2008
196,600
958
62,030
134.9
2008 III
200,400
1004
61,836
128.3
2008 IV
180,200
867
61,451
147.7
2009 I
167,300
732
61,185
174.1
2009 II
174,200
750
60,799
168.9
2009 III
177,900
790
60,415
159.3
数据来源:National Association of Realtors(http://www.realtor.org/
 
3、根据全美不动产商协会提供的信息,向读者介绍美国首次购房家庭的一些情况。全美首次购房者的年龄中值是30岁。贷款方面,63%的首次购房者使用了政府提供的FHA贷款和VA贷款,96%的人选择固定利率而不是浮动利率。首付方面,61%的首次购房者用积蓄支付首付款,其他22%的人由亲戚朋友(一般是父母)赠予首付,剩下的人中,6%向亲戚朋友借钱,6%从社会保障金(401(k))中支取,6%变卖持有的股票和债券。全美不动产商协会提供的信息还收集了首次购房者为了买房做出的经济牺牲:39%的人减少购买奢侈品;38%的人减少娱乐开支;30%的人减少购置服装。
马里兰情况介绍
美国房地产市场也有地区差异,如纽约、加州、波士顿等地是著名的高房价地区,首次购房者指数势必低于其他地区。由于数据可获得性方面的原因,在此只能提供马里兰州不动产商协会(MAR)每月发布的“马里兰首次购房者负担能力指数”(MDHAI) ,供读者参考(见表三),相信加州和纽约(纽约大都市区)的购房负担会比马里兰更为沉重。按照表格给出的数据简单测算,2009年第三季度马里兰首次购房者面临的房价收入比略高于5倍,已经明显高于全国平均水平。
 
表三 近年马里兰首次购房者指数及相关数据
年份
起步住房价格中值
起步住房月供模拟
首次购房者家庭收入中值
房贷占收入比例
MAR首次购房者指数
2007
$261,710
$1,654.10
$38,754
51.2%
48.8
2008
$242,440
$1,477.04
$39,952
44.4%
56.4
2008Q3
$246,716
$1,542.06
$39,938
46.3%
54.0
2008Q4
$227,833
$1,370.90
$40,238
40.9%
61.1
2009Q1
$215,991
$1,183.14
$40,424
35.1%
71.2
2009Q2
$223,505
$1,208.69
$40,553
35.8%
69.9
2009Q3
$227,049
$1,266.52
$40,682
37.4%
66.9
数据来源:The Maryland Association of REALTORS® (http://www.mdrealtor.org/

注册成为正式用户,登陆后,获得更多阅读功能与服务!
转载本文需经本平台书面授权,并注明出处:上海情报服务平台www.istis.sh.cn
了解更多信息,请联系我们

§ 请为这篇文章打分(5分为最好)