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香港活化工厦系列之二:“起动九龙东”计划中的活化工厦政策讨论

供稿人:祝碧衡  供稿时间:2015-1-30   关键字:香港  起动九龙东  活化工厦  制造业转型  
九龙东包括启德机场旧址、观塘和九龙湾商贸区。在香港制造业全盛时期,九龙东是重要的工业基地。上世纪八九十年代,随着工业的转移,九龙东留下了一幢幢空置的工业大厦。出于满足香港金融和服务业市场需求的目的,香港行政长官在2011-2012年的施政报告中,宣布加快九龙东转型,使其成为香港另一个具吸引力的核心商业区——CBD2(CBD2是香港政府定位未来九龙东的专有名词),以支持香港经济发展。而活化工厦是九龙东转型的一个重要政策。但是,该政策在推进过程中遭到工厦业主、租客乃至文化团体的质疑。为此,香港大学建筑学院“小区项目工作坊”为九龙东的重要组成部分——观塘工业区的活化和地区改善愿景进行了研究,并提出了优化活化工厦政策的可行性建议。此为香港活化工厦系列之第二篇。
 
起动九龙东 打造香港的CBD2
在香港制造业的全盛时期,九龙东见证了一个重要的工业基地的迅速发展,不仅创造了数以十万计的职位,亦推动了香港的繁荣欣盛。随着机场迁往赤鱲角、香港制造业的基地北移,该地区失去了一些旧有的活力,留下大量未有被充分使用的工业大厦。另一方面,随着香港金融及服务业持续兴旺,很多跨国公司都在香港设立区域总部和区域办事处,香港传统的商业中心区已无法应付这些公司对优质办公室的需求。为此,多家私人发展商自上世纪九十年代中至后期起,把旗下于九龙东的物业重建成甲级写字楼和购物中心。
 
在此背景下,香港行政长官在2011-2012年施政报告中,宣布加快九龙东转型,使其成为香港另一个具吸引力的核心商业区——CBD2,以支持香港经济发展,并且继续加强香港在世界上的竞争力。具体工作包括土地用途检讨、城市设计、加强联系及相关的基建设施。为落实九龙东转型措施,起动九龙东办事处在2012 年6月7日正式成立,负责引领、督导、监督和监管九龙东转型的工作,并进行公众参与活动。
 
活化工厦是推动九龙东转型的一个重要政策。位于九龙湾及观塘的工业用地,早在2001年已被改划为“商贸”用地,容许将工业单位用作办公室用途或工业楼宇改建为办公室及商业楼宇。2010年4月,香港政府又推出了活化香港工业大厦的措施。截至2014年3月底,当局批准进行整幢改装和重建申请的93幢工业大厦,大部分位于观塘和九龙湾。这些工业大厦会重建或改装作办公室、商铺和服务行业及酒店。但是,活化工厦也面临两个挑战:
  • 重建这些大厦会影响已入驻的中小企业和艺术团体。
  • 很多现有的工业大厦业权分散,对迅速展开重建或改建计划构成了重大的障碍。
留住工业区的呼声不断
留住工业区,重拾“香港制造”有业界人士认为,九龙东的工厦转型是“杀鸡取卵”之举,当工厦悉数转为写字楼和酒店时,香港人未来重拾制造业的可能性将会被彻底消灭,大家从此再无退路,当大家被服务业淘汰,将来会连生存都成问题!城市规划能否改善民生,就看规划者眼中香港人所占的分量有多重。从这角度看,香港政府根本无视香港基层市民的生活需要。有人质疑,政府此举是有预谋地“制造跨代贫穷”。另一方面,既然九龙东工业区变成商贸、旅游区会对社会带来重大影响,那么我们就应该考虑九龙东的出路。在世界经济危机的当下,让香港重拾瑞士式的精工,重建“香港制造”的品牌,就能令香港更多人获得就业机会;也让一技之长的人对自己重拾信心和做人尊严,有助维持社会稳定;能让香港“一起赢”。重拾“香港制造”,令香港产业多元化,为什么不呢?
 
经济主导 文化陪衬 如何起动九龙东。活化工厦的政策令工厦身价大增,租金飙升,直接影响到不少在工厦创作的艺术单位,“起动九龙东”计划进一步加剧了这一现象。2012年10月成立的文化团体——香港文化监察在《对“起动九龙东”计划的立场书》一文中批评香港政府政策失误,“经济主导,文化陪衬;法例过时,窒碍民间文化发展”;“‘起动九龙东’办事处只是借保育及艺术为名,带动地产霸权,而忽视各行业及各阶层对‘可负担的生产空间’和保育地区历史的需要”;他们忧虑政府的九龙东规划不正视早已扎根该区的独立音乐原生态,活化工厦措施助长旧工厦的炒卖、加租、拆卸,以转型图利。
 
为此,他们对政府提出数项要求,包括停止削减工业用地,以及为“起动九龙东”计划进行“社会影响评估”,确保区内工厦文化艺术不会萎缩甚至能进一步发展等。另外,他们也提到,“我们对‘起动九龙东’办事处正在进行的所谓艺术活动和嘉年华会非常反感。这些偶一为之的空降式公关文娱活动,与原有工业区的日常生活各不相干,无助原生态艺术村的保留及发展”。倘若创作空间消失,即使再给你千万个表演场地,又有何用?
 
观塘工业区的工厦活化和发展研究
为更好地善用工业土地及楼面,政府已于过去十年引进了规划措施如扩大工业大厦的准许用途、把大约250公顷合适的过剩工业用地改划作其他用途。现时约七成的工业大厦位处非工业地带,大部份位于“商贸”地带。其中观塘的工业大厦占近四分之一。而受政府起动九龙东及游轮码头的刺激,观塘已有一定数量的工厦慢慢活化,但工厦的租金又升幅显著,令不少正在区内冒起的产业都面临困难。同时,业主亦指出要申请活化困难重重,使活化的进度未如理想。究竟怎样的活化才能有效地运用观塘区的土地和工厦,物尽其用,以及改善区内道路的连接性,改善小区的环境和生活质素?
 
为更深入了解观塘及九龙湾一带的工厦状况,制订出合适的活化方向,观塘区议会下属观塘区发展及重建专责小组委托香港大学建筑学院小区项目工作坊,为观塘工业区的活化和地区改善愿景进行研究。此研究在2012年8月至2013年初进行,《观塘工业区的活化和发展研究》报告已于2013年3月公开。报告着重探讨如何通过市区更新的四大策略(重建发展(Redevelopment)、楼宇复修(Rehabilitation)、文物保育(Reservation)及旧区活化(Revitalization)),改善工业区的环境、社会、经济和市民的生活素质。其中,四大策略中,现在最多人关注的是工厦的重建与发展问题,因此,报告探讨了各方对活化的具体意愿,并提出了地区改善建议,供政府及有关机构作参考。
 
研究团队认为,观塘工业区的发展趋势并非单纯笼统的土地规划。有关部门应尊重个别业主意见,不宜硬性更改土地用途。研究团队建议利用补助政策等措施,鼓励区内不同产业调整位置,加强群聚效应和互惠关系,令观塘工业区的用途得到最妥善和公平的安排发展。在考虑以上发展趋势同时,还需考虑个别工厦建筑能否满足该产业的需求,方能切实地帮助各个产业重置。
 
总括而言,现时活化申请政策变相令商业和办公室发展成为主导。研究团队建议优化活化工厦政策,以容纳更有效及更多元的活化。优化建议如下:
1. 研究分层改建的可能性,让不能达成共识的工厦申请分层改建,改变用途;
2. 研究统一审批活化申请的可行性,尽量简化申请程序,鼓励业主主动申请活化;
3. 利用优惠、补助等,在不同地段鼓励个别行业发展,协助重整工业区空间,减少土地用途冲突。
 
社区项目工作坊还建议有关部门可重新审视鼓励活化工厦成为阁楼工作室住宅(loft living)或服务式住宅(serviced apartment)的可能性。发展阁楼工作室住宅,一方面能鼓励年青人创业,将单位发展特色店铺、表演场地等创意产业。另一方面也能帮助年轻中小企业确立品牌,更能带动整体工业区的活化。
 
参考文献:
1. 经济主导 文化陪衬 如何起动九龙东.信报财经新闻. 2013年1月3日
2. 香港专业及资深行政人员协会.就活化旧工业大厦政策意见书.2010年5月

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