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麻省理工学院(MIT)在商业发展领域的长期规划

供稿人:温一村  供稿时间:2016-2-18   关键字:科研机构  商业发展  MIT  

MIT所在的剑桥地区很容易被人们看成是一个拥有众多天生就适合产业化的科研机构地地区,认为该地区一旦有了一大笔风险投资,就能自然而然地发展成科技创新中心。但是,虽然剑桥本身有一些独特的先天条件,但是我们不能忽视决定和政策在剑桥的发展过程中所起到的关键性作用。

机构政策和政府政策为剑桥的生物技术、IT以及其他创新型行业的发展过程中奠定了基础。其中的一些政策决定可以追溯到上世纪60年代,在当时,MIT做出了一个冒了一定风险的决定,来开发校园和投资城市。正是有了该决定,才有了现在毗邻麻省理工学院校园的创新型办公区和实验室集群。

剑桥曾经是一大堆行业的制造中心 - 肥皂、橡胶、涂料和巧克力等。到了20世纪60年代,剑桥基本只剩下了这些制造中心的残影,城市被税收大幅减少和房地产过剩等问题深深困扰。

面对这个问题,麻省理工学院开始购买周围的土地,为将来的校园发展做好准备。学校的领导们也认识到,如果学校所在的城市陷入了萧条状态,那么对学校也会产生不小的负面影响。学校在购买了土地之后,并没有拿去抵押给银行,或者用来建设校园设施,而是和私人开发商签订了长期土地租赁合同(60年以上),将校园附近的土地开发成商业中心,供私人公司和自己的教师创业所用。MIT和剑桥市政府以及政府下属的重建机构建立了长期合作伙伴关系,在接下来的几十年里合作完成了三大开发项目 - 科技广场、剑桥中心和大学园区。MIT认为,这些中心可以创造就业机会,提高税收,从根本上改善校园的周边环境,最终为该地区的新经济环境奠定基础。

科技广场、剑桥中心和大学园区的发展是一个复杂的、长期的过程,需要学校有着顽强的决心和毅力。除了购买土地,麻省理工学院还拿出了一部分资金,直接对这些项目进行投资。

以科技广场为例,MIT在1960年启动了该项目的建设,直到2001年才完工。该项目的投机性和风险性都非常高,但最终结果非常成功。大学为该项目斥资了2万美元(现价值11万美元)。同时还需要强调的是,该项目历经了MIT五届校领导委员会。

剑桥中心的开发时间框架最短,只有十年,在开发时注重空间的灵活性,可以针对不同的商业需求进行调整。自20世纪80年代完工以来,已为多个行业的发展提供了支持,目前该园区内以生物技术公司作为主导。

在这三个园区中,大学园区是唯一包括了住宅以及商业购物中心的园区。其于2005年完工,是麻省理工学院、剑桥市政府和私人开发商合作的结果。

这些项目都发展的非常成功,部分区域的租金可以高达50-75美元/平方英尺,远远高出128号公路走廊(附近的一个郊区商业中心)的20-40美元/平方英尺,是当地租金最高的区域。

但是,MIT在规划上也存在着一定的问题,比如如果不算大学园区的话,在MIT其他周边区域的发展规划中不存在住宅以及商业购物中心。过于注重办公区,导致该区域成为了纯“朝九晚五”区,缺少必要的设施。比如,一名为制药公司开发尖端药物的员工即使走出实验室,也很难找到一个能开处方的药店。

麻省理工学院、剑桥市政府以及附近的肯德尔广场(附近的商业中心)都正在着手解决这个问题。麻省理工学院在办公区开发上有丰富的经验,但是商业零售的利润更低,风险也更大。学校附近拥有着全世界最密集的高科技公司集群,想要保持当下的发展势头,园区内的生活质量需要得到改善。麻省理工学院的现任领导层在2010年举行了一系列公开会议,对商业零售的发展规划进行了讨论,计划在肯德尔广场的公共交通枢纽附近设立一系列商业中心。目前,麻省理工学院预计斥资12亿美元,全面提升肯德尔广场。在肯德尔广场,麻省理工学院的大部分项目将围绕着主街长廊,靠近地铁红线站附近展开,8处地点的总建设规划面积约1100万平方尺,包括两处大的办公区、实验室等。肯德尔广场改建的设想是麻省理工学院“20年资金规划”中的一部分。

 

 


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