柏林：房源紧缺租金飞涨，政府拟出台针对独居人士租房限制

德国知名房地产交易平台ImmoScout24发布的德国2023年第一季度 “住房晴雨表”显示：德国各地公寓租金再次大幅上升。2022年第一季度至2023年第一季度，德国新建公寓（房龄两年以内）租金平均上涨7.7%，其他普通公寓租金上涨7.4%。德国首都柏林是目前租金上涨最快的城市。自2019年以来，柏林的租房需求已经翻了一番。总部位于柏林的国有住房协会Howoge表示，他们所管理的288套公寓在开放申请的30分钟以内便收到43000份登记申请。激烈的求租竞争使生活在柏林的租房者比以往更难找到合适的房子。自2022年第一季度以来，柏林新建公寓平均租金上涨了近20%，2022年第四季度至2023年第一季度，柏林所有公寓的平均租金上涨了8.8%，达到每平方米17.64欧元。相比于新建公寓，普通公寓的增幅稍低，租金约为每平方米12.56欧元。目前柏林的租金在德国排名第四，但随着快速上升的趋势，这种情况可能不会持续太久。

针对这一局势，柏林参议院提出从2024年起拟实施新的住房政策：为缓解租赁市场的压力，要求市政住房协会针对单身独居人士仅可分配“小户型公寓”，较大的公寓则将分配给家庭。然而尚未就一个人有权使用多少平方米做出更详细的规定。由于国有住房协会拥有30万套公寓，控制着柏林租房市场15%的份额，因此这项新草案的影响力不小。该措施可能会推高租金，给独居人士带来沉重的经济负担。

联邦人口研究所的统计数据显示，1871年至2022年间，德国家庭数量从不到1000万户增加到超过4000万户。同期的家庭平均规模从五人减少到两人。其中有不少一人户家庭。柏林的一人户家庭数量占比为全德之最，达到了55.4%。国有住房市场对独居人士住房的限制将导致独居人士向非市政房东寻求住房，进而推高私人所有出租房的租金，给独居人士带来更大的压力。这样的情况往往会迫使柏林独居的顶尖人才转向德国其他城市或其他欧洲国家。

房地产服务商第一太平戴维斯德国分公司的分析师Matti Schenk表示：“虽然人口持续增长，但住房建设还看不到好转的迹象。”“住宅建筑许可证发放量持续大幅下降以及取消的住宅建设项目数量不断增加就证明了这一点。因此，空置率将下降，租金将继续上涨。”Trei Real Estate 是一家专注在柏林打造密集化住宅的公司。他们虽然更希望在德国承担更多项目，但目前已将重点放在美国和波兰。该公司的CEO Pepijn Morshuis 表示，在波兰获得建筑许可证比在德国容易得多。“德国要求的细节太多，有时会后期增加要求，例如增加无障碍通道的比例等，这极大地增加了成本。”目前的一些进展表明，未来几年柏林房租上涨速度可能会比以前显著加快。一方面，新房建筑几乎陷入停滞，审批数量几乎每个月都在下降，另一方面，建筑领域气候保护的要求日益严格，这意味着房东很可能会将高昂的翻修成本转嫁给租户。

参考文献：

[1] Was an der "Ein Zimmer für Singles"-Regelung dran ist [EB/OL]. [2023-09-27]. https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2023/09/berlin-wohnungen-zimmer-singles-landeseigene-wohnungsunternehmen-vereinbarung.html.

[2] No trend reversal in the residential investment market - housing shortage will drive rental growth for years [EB/OL].[2023-10-09].  https://www.savills.us/insight-and-opinion/savills-news/346229/no-trend-reversal-in-the-residential-investment-market---housing-shortage-will-drive-rental-growth-for-years.

[3] Vor allem in einer deutschen Stadt explodieren die Mietpreise - und es ist nicht München [EB/OL]. [2023-04-16]. https://www.merkur.de/wirtschaft/mieter-aufgepasst-wohnungssuche-wohnungsnot-berlin-studie-entwicklung-angebotspreise-92210093.html.